DFBs afdeling Sølvkær i Skuldelev - 4050 Skibby: Nogle problemer og nogle løsninger

Af Claus Piculell


Oplæg til afdelingsbestyrelsen i DFB Sølvkær (Havrevænget og Rugvænget i Skuldelev, 4050 Skibby) samt formandskabet og bestyrelsen i boligselskabet DFB og ledelsen i Domea (i København) - skrevet i februar 2010 i håb om at kunne instigere og kvalificere et dialogmøde mellem de tre nævnte parter for at formulere en strategi for at få DFB Sølvkær op af sumpen.



Hermed et notat 'fra hoften' fra en tilflytter om nogle af de problemer, der sandsynligvis gør det svært for Sølvkær at holde på lejerne - og pengene. Der er samtidig overvejelser over mulige løsninger.

Problemer:
- I 2009 var fraflytningsprocenten 25, og den er vokset år for år. I regnskab 2008-9 gav fraflytninger et underskud på ca. 300.000, mens der kun blev kradset ca. 60.000 kroner ind fra de fraflyttende. I alt blev underskuddet på 325.000, og gælden er nu på en halv million.
- Gennemflytningsprocenten er ligeledes særdeles høj
- Vi har derudover stort set permanent 4-6 boliger gående i længere tomgang, og det er især 3- og 4-værelsesboliger, som det kniber med.
- Huslejerne ligger generelt lidt højt, især sammenlignet med området i øvrigt.
- Varmen er meget dyr, og tilmed tages der en pris på ca. 0,75 kr. ekstra pr. kWh, hvilket stort set er det dobbelte af varmeværkets standardpris, dels pga. et vist 'tilbageløb', dels pga. ekstrapåligning et sted i systemet, som jeg arbejder på at identificere.
- Hoved på sømmet bliver dog slået af, at alle skal betale en fast afgift til værkets gæld, fordi man i sin tid blev tilsluttet for kun kr. 500, uden hensyn til, hvor stor boligen er, hvor mange man er i husstanden eller hvor stort forbruget i øvrigt er. Afgiften har hidtil været ens over hele Skuldelev, altså også for helt store villaer, men man er nu presset af Energitilsynet begyndt at planlægge en (laangsom) omfordeling fra små til større huse, noget bestyrelsen endelig har givet undertegnede lov til at presse på med at få tempoet op på.
- Endelig er der som alle steder nogle nabokontroverser, men jeg har vist aldrig oplevet et sted så opsplittet i fløje og fraktioner som dette. Man skulle ellers tro, at i så lille en by - der i øvrigt er kanonhyggelig - ville man kunne finde ud af at komme overens og respektere hinanden.

Hvad må der gøres?
Som det allerførste må vi have stoppet hullerne i kassen, hvor pengene fosser ud. Det kræver en OVERORDNET analyse af regnskabet, og arbejdet samt dets resultater må ikke foregå i hemmelighed ... *Tværtimod skal vi have tingene på bordet NU, så alle kan medvirke til løsninger. P.t. holder DFBs bestyrelse hånden under os, men det fortsætter de kun med - evt. gennem et rentefrit lån, hvis vi a) kan forhindre nye underskud og b) kan fremlægge en plan for fremtiden, herunder at få gælden ud af verden uden at øge huslejerne, MÅSKE med et engangstilskud fra DFB og Frederikssund kommune.
Dernæst ville jeg gå lidt halvvidenskabeligt tilværks og lave et spørgeskema til beboerne, som bestyrelsen kan besøge folk en halv time med, så alle besvarer og vel at mærke besvarer de samme spørgsmål. Nogle huse synes konstant at have udskiftninger, men der er også en gruppe, der har boet her i årevis. Sådan vil det vel altid være, men et af formålene med en voxpop ville være at finde ud af, hvad der karakteriserer de faste hhv. de flygtige, hvad der er godt og skidt, hvilke forbedringer folk ønsker etc. Det giver vigtig viden til at holde på folk ved at gøre dem mere tilfredse og få flere i butikken.

Nogle konkrete initiativer kan jeg dog godt allerede nu sige bør sættes i gang:

En ting, der kunne gøres her og nu, er at hæve indskuddet til f.eks. fire måneders fuld husleje og ikke som nu godt 2 mdr., samt evt. at forlange en ekstra måned forud. Vi må også overveje, hvilken vedligeholdelsesordning hver lejer skal have, og i nogle tilfælde tage lettere på istandsættelsen, mens vi i andre tilfælde måske skal give en lejlighed - der har skiftet lejere tit -den helt store omgang. Jeg flyttede selv ind i en lejlighed, hvor man ærlig talt alligevel ikke kan se den påståede istandsættelse, så en nøjere inspektion efter håndværkerne - især ved den store omgang - var sikkert også på sin plads. Hvad der konkret gøres i den enkelte bolig kunne afhænge dels af synet, dels af lejeperiode.
En anden helt afgørende faktor er at beslutte, at husleje og budget kun må pristalsreguleres (1-2%) de næste fem år. Penge til forbedringer må findes inden for de nuværende rammer - og det kan de også. Sølvkærs bestyrelse må tilbyde DFB og Domea at godkende regnskab og budget, så huslejestigninger ikke ophobes, til gengæld for en sådan snæver pristalsregulering og en regel om, at alle udgifter over kr. 20.000 skal godkendes af formand og/eller bestyrelse.
En tredje var at instruere Domea om at give interesserede hele billedet, herunder at huslejen lige er sat op og ikke mindst, at der er en fast afgift til varmeinstallationer på kr. 6000 inkl. moms - men at vi arbejder på at bringe den ned og helt væk i 2016, for når man 'glemmer' den slags er det meget kortsigtet, og mange flytter i vrede, tror jeg, og føler sig i deres gode ret til at efterlade en regning.
En fjerde er at give Domea besked om at sætte samtlige vore ventelister til det reelle, nemlig 0-6 mdr på alt andet end to-værelses lejligheder, hvor den er 6-12 mdr ...
Et femte tiltag er at forbedre Sølvkærs appel til både enlige og børnefamilier, og folk såvel på som uden for arbejdsmarkedet. Det er inderlig naivt at tro, at vi kan nøjes med at appellere til 'pæne' mennesker, og vi vil begå en slem fejl ved kun at satse på disse, men omvendt skal vi undgå de helt store problemkategorier. Den store appel er 'bo nær på hovedstaden og gode provinsbyer, men i en hyggelig landsby'. Men det kan også være mindre tiltag: Til børnefamilierne kan nye legepladser måske hjælpe sammen med et aktivt arbejde i Skuldelev for at fastholde og forbedre sportshal og skole. Til enlige kan f.eks. tilbyde mere end langt de fleste med en større indhegnet hundelegeplads og evt. tilladelse til to (evt. mindre) kæledyr, dog med forbud mod justitsministeriets 14 kamphundekategorier.
Et sjette tiltag kunne være at lade alt om Sølvkær gennemsyre af, at der bor mange forskellige slags mennesker, for det gør der, og det vil - og skal - der blive ved med at gøre. F.eks. kunne de mange noget strikse bestemmelser i husordenen tones ned uden at opfordre til anarki.
Der kunne også igangsættes nogle initiativer til at samle beboerne mere under uformelle former, f.eks. ved en årlig sommer- eller Skt Hans-fest med fodbold mellem Rug- og Havrevænget, grillmad, lege for børnene mv. I disse tider med stadig flere arbejdsløse i håbløs og nedværdigende aktivering kunne vi - selv eller med de andre boligforeninger - måske tilbyde en noget mere meningsfyldt som aktivitetskoordinator? Vi kunne også i høj grad trække på de initiativer, der i øvrigt er i Skuldelev, som afgjort er en plusfaktor for alle, der vil væk fra storbyens trængsel og alarm (på godt og skidt).
Endelig for det ottende må vi så vidt muligt pakke diverse gamle personlige fjendskaber væk. Perlevenner er der nogle, der aldrig bliver, men kan vi være omgængelige og nogenlunde betænksomme naboer, der giver de nye initiativer en chance, er også rigeligt. I den forbindelse er det særdeles skadeligt, at bestyrelsens flertal bruger så megen bestyrelsestid på private vendettaer mod ejendomsmesteren og andre bestyrelsesmedlemmer.

Nogle af disse tiltag er der taget små spadestik til, men vi skal meget dybere.